Immobilie geerbt: Erste Schritte, Grundbuch und Bewertung

Wer eine Immobilie erbt, wird mit dem Tod des Erblassers automatisch Eigentümer – mit allen Rechten, aber auch mit Krediten, laufenden Kosten und Pflichten. Dieser Beitrag zeigt, was in den ersten Wochen und Monaten zu tun ist: Nachlass prüfen, Erbfolge nachweisen, Grundbuch berichtigen, Haus sichern und den Wert ermitteln.

Viele dieser Schritte haben Fristen oder sparen Geld, wenn man sie rechtzeitig angeht. Für Detailfragen wie Erbschaftsteuer, Verkauf oder Streit unter Miterben gibt es eigene Beiträge, auf die wir an den passenden Stellen verweisen.

Was mit dem Erbfall rechtlich passiert

Mit dem Tod geht das gesamte Vermögen des Verstorbenen unmittelbar auf die Erben über (§ 1922 BGB).¹ Juristen sprechen von Gesamtrechtsnachfolge. Eine Unterschrift, ein Antrag oder ein Notartermin ist dafür nicht nötig – Sie sind vom Todestag an Eigentümer, auch wenn im Grundbuch noch der Verstorbene steht.

Der Übergang umfasst nicht nur das Haus, sondern auch alles, was daran hängt: Grundschulden und die zugrunde liegenden Darlehen, offene Handwerkerrechnungen, Grundsteuer, bestehende Mietverträge und Versicherungen. Erben übernehmen die Rechtsstellung des Erblassers so, wie sie ist.

Wer erbt: Testament oder gesetzliche Erbfolge

Wer Erbe ist, ergibt sich aus einem Testament oder Erbvertrag. Fehlt beides, gilt die gesetzliche Erbfolge: Zuerst erben Ehe- oder eingetragene Lebenspartner und Kinder, erst danach Eltern, Geschwister und entferntere Verwandte. Nicht verheiratete Lebensgefährten erben ohne Testament nichts.

Das Grundbuch sagt darüber nichts aus. Es zeigt nur, wer bisher eingetragen war. Maßgeblich ist allein das Erbrecht – das Grundbuch muss anschließend an die tatsächliche Rechtslage angepasst werden.

Sonderfall Vermächtnis

Nicht jeder, dem ein Testament ein Haus „zuspricht“, ist Erbe. Wird eine Immobilie als Vermächtnis zugewendet, erhält der Begünstigte nur einen Anspruch gegen die Erben, ihm das Eigentum zu übertragen. Dafür ist ein Notartermin mit Auflassung und anschließender Eintragung nötig. Ob eine Erbeinsetzung oder ein Vermächtnis gemeint ist, lässt sich nicht immer leicht erkennen; im Zweifel hilft eine Beratung beim Notar oder in einer Fachanwaltskanzlei für Erbrecht.

Erben mehrere Personen, gehört ihnen die Immobilie gemeinsam als Erbengemeinschaft. Kein Miterbe besitzt dann eine bestimmte Etage oder einen festen Anteil am Haus, sondern einen Anteil am ganzen Nachlass. Über Verkauf oder Belastung können nur alle gemeinsam entscheiden.

Zuerst prüfen: Annehmen oder ausschlagen?

Bevor Sie Geld in das Haus stecken oder Entscheidungen treffen, sollten Sie sich einen Überblick über den gesamten Nachlass verschaffen. Eine Immobilie kann viel wert sein und trotzdem kaum etwas übrig lassen, wenn hohe Darlehen darauf lasten oder ein großer Sanierungsstau besteht.

Hilfreich sind ein aktueller Grundbuchauszug, die Kreditunterlagen und Kontoauszüge des Verstorbenen sowie eine erste Einschätzung des Marktwerts. Stehen die Schulden in einem deutlichen Missverhältnis zum Vermögen, kommt eine Ausschlagung in Betracht.

Wer schon Entscheidungen trifft, als wäre er Eigentümer, etwa das Haus zum Verkauf anbietet oder einen Erbschein beantragt, nimmt das Erbe damit in der Regel an. Sichern dürfen Sie die Immobilie aber, ohne sich festzulegen.

Ist die Lage unklar, gibt es neben der Ausschlagung Wege, die Haftung auf den Nachlass zu beschränken, etwa die gerichtliche Nachlassverwaltung. Das lohnt sich vor allem, wenn ein werthaltiges Haus und unbekannte Schulden zusammenkommen.

Passend dazu Nachlassverwaltung Wie eine Nachlassverwaltung Erben vor der Haftung mit dem eigenen Vermögen schützt, lesen Sie im Beitrag zur Nachlassverwaltung.

Erbfolge nachweisen: Erbschein oder notarielles Testament

Eigentümer sind Sie zwar automatisch, aber gegenüber Grundbuchamt, Banken und Käufern müssen Sie belegen, dass Sie Erbe sind. Für das Grundbuch lässt das Gesetz dafür nur zwei Wege zu (§ 35 Grundbuchordnung).³

• Notarielles Testament oder Erbvertrag: Liegt eine notariell beurkundete Verfügung vor, reicht sie zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts in der Regel aus. Ein Erbschein ist dann meist nicht nötig.
• Erbschein: Gibt es nur ein handschriftliches Testament oder gar keines, verlangt das Grundbuchamt einen Erbschein. Er wird beim Nachlassgericht beantragt und kostet Gebühren nach dem Wert des Nachlasses.

Hat der Verstorbene eine notariell beurkundete Vollmacht erteilt, die über den Tod hinaus gilt, kann der Bevollmächtigte damit unter Umständen schon vor Erteilung eines Erbscheins handeln. Lassen Sie im Einzelfall prüfen, ob die Vollmacht für Grundstücksgeschäfte reicht.

Grundbuch berichtigen: Antrag, Unterlagen, Kosten

Weil der Eigentumswechsel schon mit dem Tod eingetreten ist, wird das Grundbuch nicht „umgeschrieben“, sondern berichtigt. Den Antrag stellen Sie beim Grundbuchamt des Amtsgerichts, in dessen Bezirk die Immobilie liegt. Ein formloses Schreiben genügt; ein Notar ist dafür nicht erforderlich.

Einen aktuellen Grundbuchauszug erhalten Erben beim Grundbuchamt, wenn sie ihr berechtigtes Interesse darlegen, etwa mit Sterbeurkunde und Testament.⁷ Der Auszug zeigt, welche Grundschulden, Wegerechte oder Wohnrechte eingetragen sind – Belastungen, die beim Erbfall bestehen bleiben.

Diese Unterlagen brauchen Sie

• schriftlicher Antrag auf Grundbuchberichtigung mit Angabe von Grundbuchbezirk und Blattnummer
• Erbschein in Ausfertigung oder beglaubigter Abschrift – oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll
• Personalausweis oder Reisepass für Rückfragen
• bei Erbengemeinschaften: Namen und Anschriften aller Miterben

Liegt der Erbschein bereits beim Nachlassgericht desselben Amtsgerichts vor, genügt oft ein Hinweis auf das Aktenzeichen. Ein Miterbe kann den Antrag für die ganze Erbengemeinschaft stellen; eingetragen werden dann alle Erben „in Erbengemeinschaft“.

Die Bearbeitung dauert je nach Grundbuchamt einige Wochen bis wenige Monate. Wer die Berichtigung lange liegen lässt, kann vom Grundbuchamt dazu aufgefordert werden.

Wollen die Erben das Haus ohnehin verkaufen, müssen sie sich nicht zuerst selbst eintragen lassen. Das Gesetz erlaubt in diesem Fall, direkt auf den Käufer umzuschreiben (§ 40 Grundbuchordnung).⁴ Den Erbnachweis brauchen Sie trotzdem.

Die Immobilie sichern und laufende Pflichten erfüllen

Als Eigentümer tragen Sie ab dem Erbfall die Verantwortung für das Haus. Gerade wenn es leer steht, sollten Sie es in den ersten Tagen sichern und den Zustand mit Fotos dokumentieren. Das hilft später bei der Bewertung, bei Versicherungsfällen und gegenüber Miterben.

• Schlüssel einsammeln, Fenster und Türen sichern, gegebenenfalls Schloss tauschen
• Wohngebäude- und Hausratversicherung über den Todesfall informieren; Leerstand melden
• Zählerstände für Strom, Gas und Wasser ablesen und notieren
• Heizung im Winter frostsicher betreiben, Wasserleitungen bei Bedarf entleeren
• Bank informieren, über die ein Immobilienkredit läuft, und Kreditunterlagen sichten
• Grundsteuer und Abfallgebühren weiterzahlen; Gemeinde über den Eigentümerwechsel informieren
• Räum- und Streupflicht klären, etwa über Nachbarn oder einen Dienst

Laufende Darlehen gehen auf die Erben über und müssen weiter bedient werden. Prüfen Sie, ob eine Restschuld- oder Risikolebensversicherung besteht, die den Kredit ganz oder teilweise tilgt.

Ist die Immobilie vermietet, laufen die Mietverhältnisse unverändert weiter. Teilen Sie den Mietern schriftlich mit, dass der Vermieter verstorben ist, wer nun Ansprechpartner ist und auf welches Konto die Miete künftig gezahlt werden soll. Mietkautionen und Nebenkostenabrechnungen übernehmen die Erben ebenfalls.

Auch energetische Nachrüstpflichten können mit dem Eigentümerwechsel entstehen, etwa die Dämmung der obersten Geschossdecke oder ungedämmter Heizungsrohre, in der Regel mit einer Frist von zwei Jahren.⁸ Weil das Gebäudeenergierecht 2026 neu gefasst wurde, lassen Sie sich die aktuellen Pflichten am besten von einer Energieberatung bestätigen, etwa bei der Verbraucherzentrale.⁹

Den Wert der Immobilie ermitteln

Den Wert brauchen Sie aus mehreren Gründen: für die Entscheidung über Annahme oder Ausschlagung, für die Erbschaftsteuer, für die Auseinandersetzung unter Miterben und für eine spätere Verkaufs- oder Vermietungsentscheidung. Maßgeblich ist der Verkehrswert zum Todestag, also der Preis, der sich am Markt erzielen ließe.¹⁰

Die drei Bewertungsverfahren

• Vergleichswertverfahren: Der Wert wird aus Kaufpreisen ähnlicher Objekte in der Umgebung abgeleitet. Es ist vor allem bei Eigentumswohnungen und gängigen Einfamilienhäusern üblich.
• Ertragswertverfahren: Grundlage sind die erzielbaren Mieten abzüglich der Bewirtschaftungskosten. Es eignet sich für vermietete Mehrfamilienhäuser.
• Sachwertverfahren: Hier zählen Bodenwert und die Kosten, das Gebäude neu zu errichten, abzüglich der Alterswertminderung. Es wird oft bei individuellen Häusern ohne Vergleichsobjekte angewandt.

Eine erste Orientierung geben die Bodenrichtwerte, die die Gutachterausschüsse der Länder kostenlos online veröffentlichen, sowie deren Grundstücksmarktberichte. Für verbindliche Zahlen beauftragen Sie einen öffentlich bestellten und vereidigten oder zertifizierten Sachverständigen oder den örtlichen Gutachterausschuss.

Ein vollständiges Verkehrswertgutachten ist deutlich teurer als eine Kurzbewertung, hat aber mehr Gewicht – etwa wenn Sie dem Finanzamt einen niedrigeren Wert nachweisen wollen oder Miterben ausgezahlt werden sollen. Kostenlose Online-Bewertungen von Maklerportalen ersetzen kein Gutachten.

Gehört eine Immobilie zum Erbe, müssen Sie den Erwerb innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis dem für die Erbschaftsteuer zuständigen Finanzamt anzeigen.⁶ Das gilt auch dann, wenn ein eröffnetes notarielles Testament vorliegt, denn bei Grundbesitz entfällt die Anzeigepflicht nicht.⁶ Das Finanzamt fordert dann gegebenenfalls eine Steuererklärung an.

Wie es weitergeht: Die Optionen im Überblick

Sind Erbfolge, Grundbuch und Wert geklärt, steht die eigentliche Entscheidung an. Grundsätzlich haben Erben drei Möglichkeiten, die sich auch kombinieren lassen, etwa eine Wohnung selbst zu nutzen und die anderen zu vermieten.

• Selbst nutzen: Ziehen Ehepartner oder Kinder zeitnah ein und wohnen dort zehn Jahre, kann das Haus unter Voraussetzungen erbschaftsteuerfrei bleiben. Dafür tragen Sie Instandhaltung und Modernisierung selbst.
• Vermieten: Bestehende Mietverträge laufen unverändert weiter, die Erben werden Vermieter. Mieteinnahmen sind einkommensteuerpflichtig.
• Verkaufen: Der Verkauf schafft Liquidität, etwa für die Erbschaftsteuer oder die Auszahlung von Miterben. Ob dabei Einkommensteuer anfällt, hängt davon ab, wann der Erblasser die Immobilie gekauft und wie er sie genutzt hat.

Lassen Sie sich mit dieser Entscheidung Zeit, wenn keine Fristen drängen. Für den Verkauf einer geerbten Immobilie gibt es keine gesetzliche Frist.

Liegt die geerbte Immobilie im Ausland, richtet sich das anwendbare Erbrecht in der EU in der Regel nach dem letzten gewöhnlichen Aufenthalt des Verstorbenen. Grundbuch und Steuern folgen aber den Regeln des Landes, in dem das Objekt liegt. Hier ist Beratung durch eine im internationalen Erbrecht erfahrene Kanzlei sinnvoll.

Fazit

Eine geerbte Immobilie gehört Ihnen ab dem Todestag, doch erst mit dem Erbnachweis und der Grundbuchberichtigung können Sie frei darüber verfügen. Prüfen Sie in den ersten Wochen, ob sich das Erbe lohnt, sichern Sie das Haus und informieren Sie Versicherung und Bank. Stellen Sie den Antrag beim Grundbuchamt innerhalb von zwei Jahren und lassen Sie den Wert ermitteln, bevor Sie über Verkauf, Vermietung oder Selbstnutzung entscheiden.

Häufig gestellte Fragen

Quellen

1. § 1922 BGB – Gesamtrechtsnachfolge (gesetze-im-internet.de)
2. § 1944 BGB – Ausschlagungsfrist (gesetze-im-internet.de)
3. § 35 GBO – Nachweis der Erbfolge (gesetze-im-internet.de)
4. § 40 GBO – Ausnahmen von der Voreintragung (gesetze-im-internet.de)
5. GNotKG, Anlage 1 – Kostenverzeichnis, Nr. 14110 (gesetze-im-internet.de)
6. § 30 ErbStG – Anzeige des Erwerbs (gesetze-im-internet.de)
7. § 12 GBO – Grundbucheinsicht (gesetze-im-internet.de)
8. Verbraucherzentrale Bayern: Altes Haus, neue Besitzer – Sanierungspflichten für Erben (März 2025)
9. BBSR: Infoportal zum Gebäudemodernisierungsgesetz (Stand 2026)
10. § 194 BauGB – Verkehrswert (gesetze-im-internet.de)